酒店投资结构亟需优化

发布日期:2016-07-24  点击量:1198
我国饭店规模庞大,增长潜力仍然存在,长期高增长后增速将趋缓。目前我国上规模的住宿机构已有约7万家,如果算上城市客栈、乡村旅馆等小微型住宿设施,其数量将相当庞大。2011住宿投资规模2081亿元,五年来年均增速高达45%。随着美国经济复苏放缓,欧洲债务?;呦蛭疵?,中国经济减速,人口红利和潜在劳动生产率下降,住宿设施投资增速将会放缓,但城镇化发展及地方政府推出大规模投资的冲动仍将为饭店投资提供强大动力。但在关注规模增长的同时,饭店投资结构需进一步优化。

  首先是档次结构的优化。从星级饭店的盈利水平看,2011年上报的1万余家星级饭店总利润61.43亿元,其中五星级饭店64.83亿元,三星级饭店亏损6.13亿元。这似乎得出一个结论,高档饭店要远高于中档饭店的发展潜力。但这可能并非行业未来发展的真实反映。由于高档饭店建成营业一年后才能申报五星级饭店,因此近年来建造的大量高档饭店尚未纳入星级饭店统计范畴,而它们大多是地产项目的衍生品,产品定位及建造区位和地点很难保障其未来经营业绩。目前,由于投资成本高,五星级饭店的投资回报期为10到15年,有的甚至更长。而目前所统计的三星级饭店大多是按照老的星级饭店标准建造的,设施设备配置及其功能难以满足市场需求,而且对其经营带来较大压力。近几年迅速崛起的一批中档饭店尚未评星,但能与时俱进很好地满足消费者需求,取得了不俗的业绩,例如维也纳酒店集团旗下的维也纳国际PevPAR达到300元,投资回收期3到4年。维也纳酒店和桔子酒店连续获得多轮风险融资,汉庭酒店集团收购星程饭店后将以全季和星程两个品牌来发展中档饭店,这都表明投资者对这一市场前景的看好。根据一项预测,未来八年中国新增中产家庭将达到2.5亿户,相当于 7.5亿人口,约为美国总人口的2.5倍。随着中档饭店市场渗透率进一步扩大,市场潜力将非常巨大。因此,投资到运营的时差以及统计样本问题可能会误导我们的投资方向。我们未来可能需要更多契合市场需求的中档饭店,而高档饭店未来的空间在于市场细分化,如发展度假饭店、精品饭店和主题饭店等业态。

  其次是饭店投资的区域结构需要优化。目前饭店的规模和利润集中度都比较高。以星级饭店利润为例,2011年北京、上海、广东、海南和福建五个省市的星级饭店利润为54.3亿元,占全国星级饭店利润的88%;北京、上海、广州、三亚和深圳五座城市的星级饭店利润为49.43亿元,占全国星级饭店利润的 80.5%。从运营指标看,北上广深等商务旅游城市和三亚等休闲度假城市的平均房价和客房出租率都居于旅游城市前列,长沙、成都等文化休闲旅游城市有着高的客房出租率,而张家界、丽江、桂林、黄山等观光旅游城市都呈现出低房价和低出租率。观光旅游城市的“双低”现象可能一方面是季节性波动所导致,另一方面也意味着旅游目的地的旅游产品和住宿产品需要升级,依赖门票经济的发展模式亟需转向综合旅游经济发展模式。优势地区的投资空间仍存,但差距也许就蕴藏着投资机会,特别是观光和遗产旅游目的地的发展升级需要更多与之相适应的饭店业态支撑。国家中部地区崛起战略及近期武汉和长沙等城市公布的城市发展和投资计划,西部开发战略和贵州、西藏等地区的宏伟旅游发展战略,都将为饭店投资提供广阔空间。

  在新增投资之外,存量饭店资产的优化整合也至关重要。由于“虹吸效应”,大量资金都投向了高档饭店,中低档饭店大多通过现有物业的改造升级而来,其中二、三星级饭店的改造升级空间还非常大。早期建造的饭店随着土地与物业升值,饭店价值估值发生很大变化。近年来新建的大量高档饭店多以实体经济之名行虚拟经济之事,伴随上千个城市综合体和旅游综合体而生,其定位就是投资性资产而非经营性资产。这些饭店资产要想变现其土地和物业升值所带来的价值增值必须通过资产交易才能实现。目前国内的饭店资产流动性还较差,未来随着饭店资产价值评估体系的建立和完善,饭店资产的并购交易市场将会繁荣起来,而饭店资产的流动将会为饭店投资提供更多新的投资机会。

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